房地产开发企业增值税审查要点

一、增值税销项税审查要点

　　(一)核查是否存在未按规定开具零税率发票的情况

　　核查方法：按月核对“增值税普通发票”合计金额A与一般申报表中的“简易征收销售额”B，若A大于B,则补缴增值税额二(A-B)/1.05*5%。

　　筛选发票税率为零的发票，即为2016年5月1日前缴纳了营业税，2016年5月1日后开具增值税发票。查验发票对应的收款收据及记账凭证，确认收款日期;核对收款日期所属月份的预收账款明细账本期发生额与当期营业税申报表金额,确认相关业务真实性。如存在2016年5月1日后收款，发票税率为零的情况，可以确定纳税人少缴了增值税。

　　(二)核查是否存在预收款未全部申报缴纳增值税的情况

　　核查方法：逐月核对预收账款贷方本期发生额A与预缴增值税申报表申报额B，若A大于B，则应补缴增值税额=(A-B)/1.11(或1.10，1.09，1.05)*3%。

　　(三)核查是否存在退还营改增前收取的房款冲减当期预收账款少交增值税的情况

　　核查方法：核对预收帐账款贷方负数(退房数据)或者借方正数，核查凭证附件退房收款收据日期，若所退房产的收款日期在2016年5月1日前，则预收帐账款贷方负数不能从本期发生额中扣减，已扣减的应补缴增值税。

　　(四)核查是否存在收到定金、保证金、预收房款未按规定预缴增值税的情况

　　办理预售许可证前收取的定金、保证金等，办理预售许可证后开发企业收到预收房款(房产、地下室、储藏室等)计入其他应付款或短期借款，再以向个人借款名义使用资金，不预交或拖延缴纳增值税。

　　核查方法：根据开发企业预收款记账凭证和原始凭证，查找开发企业所有的收款银行账户到银行查询交易记录，尽量纸质和电子数据都调取，方便核对。刷卡Pos链接账户(也有个人账户)的购房款刷卡的明细金额为扣除pos机手续费用的余额，而开发企业入账金额是未扣除刷卡手续费的金额，二者不一致，核对相关数据时需要注意。如需进一步核对，可到银联商务等清算方查询未扣手续费前的资金明细情况。

　　按月核对所有银行账户本期收到房款数额与本期预收账款贷方发生额。若A大于B，则应补缴增值税额=(A-B)/1.11(或1.10，1.09，1.05)*3%。

　　(五)核查是否存在视同销售未按规定申报缴纳增值税的情况

　　核查方法：查看开发企业销售费用账户及记账凭证和原始凭证,是否存在无偿赠送物品金额，若存在无偿赠送情况，应按照适用税率计算补缴增值税。

　　(六)核查是否存在无正当理由低价销售开发产品未按规定申报缴纳增值税的情况

　　通过同等条件(同楼层、同户型)房产对比，是否存在无正当理由，销售价格明显偏低销售开发产品，少交增值税。

　　核查方法：同等条件(同楼层、同户型)的网签合同内容及收款凭证的核对，是否存在同房不同价的情况。

　　(七)核查是否存在以房换取土地使用权未按规定申报缴纳增值税的情况

　　城中村改造以及旧城改造模式不同，税务处理也不尽相同。根据安置房建设主体可以区分为三种情况:

　　1.由房地产开发企业通过“招拍挂"或“划拨”方式取安置用地;

　　2.由村委会通过通过“招拍挂”或“划拨”方式取得安置用地;

　　3.由政府平台公司通过“招拍挂”或“划拨”方式取得安置用地。

　　政策解析：对于第1种方式，从业务实质上看，上述业务可分为两笔业务：一是开发企业销售房地产，二是以销售房地产所得购买土地使用权;这两笔业务应分别按照销售开发产品和购买土地成本进行税务处理。

　　核查方法：核对开发企业的相关合同、协议，查实是否发生真实业务;查看相关销售收入账页核实是否按销售处理，查看“开发成本一土地支出”账页核实是否按购买处理，同时审查销售额的确定是否符合税法规定。

　　(八)核查是否存在销售作为地下人防工程设施建造的无产权“停车位”不计收入未按规定申报缴纳增值税的情况

　　政策解析：开发企业销售“无产权”的车位，实际上为“转让永久使用权"，应按销售或者出租不动产缴纳增值税。需要注意的是，如果房地产公司所开发的项目可供销售的建筑面积“不包括”该车位的建筑面积，那么，计算销售额时，该车位无对应的“土地价款”，应以取得的全部价款和价外费用作为销售额。

　　核查方法：核对开发企业建筑规划中人防工程设施的面积与实际销售面积的差额，分析开发企业往来账户中收取业主车位的各项费用。

　　(九)核查是否存在釆取委托销售方式销售开发产品未按规定申报缴纳增值税的情况

　　政策解析：部分开发企业将支付给中介服务机构的销售佣金予以扣除后确认销售额，少缴增值税。税法规定销售货物应以全部价款和价外费用计算销售额，相关佣金应按照费用支出相关规定处理。

　　核查方法：调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反推计算销售额。与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异。

　　(十)核查是否存在拆分销售房款、分别记账未按规定申报缴纳增值税的情况

　　个别房地产企业将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。如：销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取的收入未按规定入账;私改规划增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入;私建违建阁楼、车库、仓库,对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入未申报纳税等。

　　核查方法：

　　1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。

　　2.将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。

　　3.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据，买受方预交房款的账户是否为个人账户而非房地产开发企业的账户，房地产开发企业是否利用个人账户隐瞒收入。

　　(十一)核查是否存在将未售房屋等出租，收到租金未记或少记收入未按规定申报缴纳增值税的情况

　　将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未^+或少计收入未申报纳税。或者发生售后返租业务,以冲减租金后实际收取的款项作为收入，冲减的租金未计收入申报纳税。

　　核查方法：实地走访查看房屋、商铺、车位出租情况，查看"其他业务收入”科目是否有租金收入记载。

　　(十二)核查是否存在从事小产权房开发，未按规定申报缴纳增值税的情况

　　由于小产权房不需要办理不动产登记,对票据也没有严格要求，房地产企业取得小产权房售房收入挂往来科目，不向税务机关申报缴纳应缴的各项税款。

　　核查方法：重点核查“其他应付款”科目的大额款项，看否存在收入款项计入往来科目不申报缴纳增值税的情形。

　　(十三)核查是否存在代收代缴款项未按规定申报缴纳增值税的情况

　　开发企业向买受方收取的手续费、基金、集资费、管理费、奖励返还收入、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外费用，是否按规定确认收入并申报纳税。

　　核查方法：

　　分析开发企业各类往来账户，包括内部往来账户的数字和余额,对往来账户上长期挂账、余额巨大的业务事项进行重点核查，是否未按规定确认收入并申报纳税。

　　核查开发企业的代收款项所开票据是否为省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据，所收款项是否全部上缴财政，如果不符合上述条件，则应该确认收入申报缴纳增值税。

　　(十四)核查是否存在收到“土地返还款”用于“拆迁补偿"未按规定申报缴纳增值税的情况

　　政策解析：

　　开发企业将建筑物拆除劳务外包给建筑公司，按扣除支付给建筑公司分包款后的余额为销售额，釆用简易计税方法，按3%的征收率缴纳建筑服务增值税;

　　企业代政府部门支什的拆迁补偿费行为属于“经纪代理服务”，按扣除代付的动迁补偿费用后的余额为销售额，按6%的税率缴纳代理服务增值税。

　　核查方法：分析开发企业往来账户及开发成本账户，核查是否有将政府返还的“土地款”直接冲减开发成本，未按规定计提增值税。

　　(十五)核查是否存在合作开发项目分配给其他股东的商品房未按规定申报缴纳增值税的情况

　　政策解析:

　　1.由于目前土地市场的规范性越来越强，对土地使用的“招拍挂”机制也旧趋规范，在土地使用规划上倾向于大宗土地的整体开发使用，对开发企业的资金、规模要求较高，开发企业有可能联合其他的开发企业共同购买土地，成立项目公司进行开发;

　　2.有的开发企业拿到土地后没有相应的资金进行后续开发,可能会与别的有充裕资金但没有土地的开发企业共同成立项目公司;

　　3.没有开发资质但有土地的企业联合有开发资质的开发企业联合成立项目公司;

　　4.开发企业在非机构所在地取得土地,土地所在地有关部门会要求在当地成立独立法人企业;