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新公司法下，房地产公司注册资本有讲究
发布时间：2024/03/01
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新公司法下，房地产公司注册资本有讲究
在房地产开发实践中，开发商普遍认为，房地产项目公司注册资本登记金额大，会让消费者和买受人误以为公司有一定的经济实力，便于销售房产。实际上，加大并不一定意味着过大。
《公司法》(2023年修订)第四十七条第一款规定：“有限责任公司的注册资本为全体股东认缴的出资额，股东应根据公司章程的规定自公司成立之日起五年内缴足。”新公司法实施后，如果投资人过于追求注册资本的规模，可能会面临资金紧张和过大的经营压力，可能会带来以下风险。
1.投资人风险增加。
(1)未能足额实缴资金将导致经济损失。在有限责任公司中，股东对公司的责任通常限于其认缴的出资额。股东应按公司章程规定的时间和金额足额缴纳出资。如果投资人追求高额注册资本但未按期足额缴纳出资，将不仅需要向公司补足缺失的出资金额，还可能根据《公司法》第四十九条第三款的规定，承担因此给公司造成的经济损失的赔偿责任。
此外，注册资本一经市场监督管理部门登记，即已形成公司资本，对外具有公示效力，股东可以按出资比例向公司主张所有者权益。对于实缴到位的部分，抽逃注册资本将侵犯公司债权人的信赖利益。因此，股东出资后不能要求抽回、返还，也不得转变为公司的债务计算利息变相抽逃。《公司法》第二百五十三条规定：“公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃其出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三万元以上三十万元以下的罚款。”
(2)提交虚假出资信息将导致法律责任。涉及虚假出资的行为，根据《公司法》规定，公司的发起人和股东提交虚假出资信息、未实际交付或未按期交付出资所承担的法律责任包括公司登记机关责令改正和处以一定金额的罚款。情节严重者，罚款金额会更高。此外，对于股东抽逃出资给公司造成损失的情况，公司的董事、监事、高级管理人员也应与该股东一同承担连带赔偿责任。
更为严重的是，根据《刑法》第一百五十九条的规定，涉及虚假出资或在公司成立后抽逃出资的投资人，还可能涉及刑事责任。
(3)容易卷入法律纠纷，影响个人及家庭财产。当前房地产市场面临销售困难，回笼资金时间较长。如果企业的注册资本过高，一旦面临资金链断裂，公司可能无法清偿债务。在这种情况下，公司或到期债权人有权要求已认缴出资但尚未到期的股东提前缴纳出资。如果股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，严重损害公司债权人利益的，还应当对公司债务承担连带责任。
有些投资人可能考虑通过股权转让来规避责任，然而，根据《公司法》第八十八条的规定，未到期的认缴出资期限内的股权转让将导致受让人承担出资责任，而转让人则承担出资补足责任。未按照章程规定日期缴纳出资的，转让人对受让人出资不足部分承担连带责任。届时投资人可能需要从自己腰包往外支付补足，将导致家庭财产受损。
2.影响股东权益。
未按期足额缴纳出资不仅存在风险，还可能导致股东失去相应的权利。根据《公司法》第五十二条规定，如果股东未按照公司章程规定的出资日期缴纳出资，公司有权催缴出资。如果股东仍未履行出资义务，公司可以合法发出失权通知，此时股东将失去未缴纳出资的股权。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》，公司可以根据章程或股东会决议合理限制其享有的权利，例如限制其分配利润、新股优先认购权、剩余财产分配权等。如果股东未履行出资义务或抽逃全部出资，公司也可以根据股东会决议解除该股东的股东资格。
如果项目涉及合作开发的，依据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号，2020年修正，下同)第十九条规定：“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。”
3.企业利息不能足额扣除。
《关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》(国税函〔2009〕312号)规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
需要提示的是，注册资本金实施认缴制后，在章程约定的认缴时间到期前，企业发生的借款利息不受国税函〔2009〕312号文件限制;但是认缴时间到期后，企业仍未按照章程约定缴纳的，则受国税函〔2009〕312号文件限制，应缴未缴的注册资本对应的利息不属于企业合理的支出。
举例说明，某房地产企业于2022年1月1日设立，公司章程约定：认缴出资2亿元，于2024年1月1日一次性缴清，但公司设立后，始终未实际缴纳注册资本。
项目开发期间，企业共发生了两次融资借款且利率均未超过银行同期同类贷款利率：第一次，2023年1月1日，从某金融机构借入开发贷款3亿元，2023年12月31日还本付息;第二次，2024年1月2日，企业从某信托公司借入经营性贷款1亿元。
根据国税函〔2009〕312号文件规定，第一次借款利息可以税前扣除，第二次则不可以扣除。
其实，公司注册资本并不是一成不变的，即使初期公司注册资本登记金额小了也没有关系，企业可以根据公司发展、开发规模需要适时调整。