房企销售佣金如何税前扣除?

销售佣金是指企业在销售业务发生时支付给中介机构(中间人)的报酬，是与销售业绩和合同金额直接挂钩的一笔费用，不包括本企业的职工。

　　一、销售佣金扣除的限额规定

　　房地产企业委托销售企业售房，对其支付给销售企业的佣金或手续费支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除。超过部分，不得扣除。

　　(一)委托境内销售机构

　　根据《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税[2009]29号)第一条规定：企业与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

　　(二)委托境外销售机构

　　根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)第二十条规定：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

　　案例：甲房地产企业2021年取得预售房款1亿元，委托A销售公司销售住宅项目，共支付了销售佣金300万元;委托B销售公司销售商业项目，共支付销售佣金250万元。请问甲公司支付得550万元销售佣金在企业所得税前如何扣除?

　　案例分析：根据财税[2009]29号规定，甲企业21年可扣除销售佣金限额为500万元(10000*5%=500万)，但甲企业2021年共计发生销售佣金为550万元(300+250=550万)，所以甲企业在2021年企业所得税前只能扣除500万元，剩余50万也不能结转以后年度扣除。

　　二、预售阶段销售佣金得两种扣除方式

　　(一)未执行新收入准则

　　销售佣金在新收入准则施行之前企业账务处理都是计入到销售费用当中，既然都已计入到了当年的利润表当中，所以在企业所得税汇算清缴时，根据限额标准在纳税调整表中做纳税调整就可以。

　　(二)已执行新收入准则

　　执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起开始施行新收入准则。执行新收入准则后，销售佣金计入“合同取得成本”科目，未计入当期损益，也就是说销售佣金不在利润表中体现，也无法影响企业利润。那么对于执行新准则的企业对于销售佣金支出又该如何在所得税前进行扣除呢?

　　实务操作中大致会分为两种情况去处理：

　　1、预售阶段发生地销售佣金不在费用发生年度，企业所得税前做扣除，而是等到销售收入满足确认条件后，再进行扣除。

　　2、预售阶段直接在企业所得税前做扣除，但由于该项费用并未计入当期损益，所以需要采用纳税调减的方式实现企业所得税前扣除。后期达到收入确认条件后在账面进行分摊时，即从合同取得成本分摊至销售费用时，还需要在汇算清缴时再做纳税调增。

　　对于以上两种方式，可能大部分企业都会倾向于第二种方式，因为第一种方式就意味着当年发生的销售佣金没办法在当年预缴企业所得税时做扣除，企业会提前多缴税，会增加房企在预售阶段的税负压力，也会对企业资金产生影响。

　　三、新准则下销售佣金会计处理

　　企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产。增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。为简化实务操作，资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

　　(一)甲房地产企业委托A销售公司销售楼盘，支付销售佣金300万元，取得A公司开具6%专用发票，房屋交付周期为2年。

　　借：合同取得成本——销售佣金 283.02

　　借：应交税费——应交增值税(进项税额) 16.98

　　贷：银行存款等 300

　　2年后交付确认销售房屋收入：

　　借：销售费用——销售佣金 283.02

　　贷：合同取得成本——销售佣金 283.02

　　(二)甲房地产企业委托A销售公司销售楼盘，支付销售佣金300万元，取得A公司开具6%专用发票，房屋交付周期为1年。

　　借：销售费用——销售佣金 283.02

　　应交税费——应交增值税(进项税额) 16.98

　　贷：银行存款等 300

　　来源：德居正财税咨询     作者：姚三贵

房地产企业销售佣金如何税前扣除

　　根据新收入准则财会[2017]22号《财政部关于修订印发<企业会计准则第14号——收入>的通知》第二十八条规定，企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产;但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本。按照新收入准则确认要求，销售佣金预计超过1年才能收回预期收益(确认收入)的，计入合同成本，摊销原则要求采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销。实质新会计准则不认为这是期间费用。

　　对于房地产开发企业而言，执行新收入准则以前，对于发生的销售佣金均列入期间费用，只要不超过合同收入的5%，均可当年扣除。即不与收入挂钩。扣除比例是按“合同收入”的5%，而不是按照当期确认的销售收入(一般佣金不会超过5%)，因此，在发生的当期就可以税前扣除。但新会计准则按照“收入成本费用配比原则”和“权责发生制原则”，对与属于与销售收入直接相关的销售佣金，采取与收入同比例摊销方式。对执行新会计准则的企业，发生的销售佣金应当如何税前扣除?

　　首先，根据 《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第八条规定：“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”在会计上销售佣金计入“合同取得成本”作为一项资产处理，佣金支付时并未“实际在财务会计处理上已确认的支出”，并且会计确认的支出没有超过企业所得税税前扣除的标准和范围，因此，按照会计确认的支出金额税前扣除。

　　其次，根据《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税〔2009〕29号)规定：企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。 既然新会计准则已将销售佣金确认为一项资产，相应按照摊销方式予以税前扣除。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所    作者：张国永    2022.10.21

　　2011年10月的解答——

房地产企业支付给销售企业的佣金或手续费税前扣除有何限制？

　　问：房地产企业支付给销售企业的佣金或手续费，税前扣除有何限制？

　　答：房地产企业委托销售企业售房，对其支付给销售企业的佣金或手续费税务相关规定如下：

　　（一）根据《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）第一条规定：企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除。超过部分，不得扣除。

      1、保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额。人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。

      2、其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

　　（二）根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十条规定：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。